Sau hai năm 2023–2024 chứng kiến “cơn sốt” nộp hồ sơ vì các đợt thay đổi luật và tăng hạn mức đầu tư, chương trình Golden Visa Hy Lạp đang dần trở lại quỹ đạo ổn định hơn.

Golden Visa đang bước vào một kỷ nguyên mới

Chương trình Golden Visa Hy Lạp dường như đang bước vào một kỷ nguyên mới sau một thập kỷ tăng trưởng nhanh chóng. Việc thiết lập các giới hạn đầu tư tối thiểu mới, sau hai năm liên tiếp thay đổi, đã tạo ra những điều kiện mới, có khả năng hạn chế việc mua nhà theo hướng đầu cơ, thu hút thêm nhiều nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Theo dữ liệu mới nhất của Bộ Di trú, tháng 9/2025, số lượng đơn xin cư trú theo Golden Visa đã giảm 49,7% so với tháng 9/2024, khi chỉ có 392 đơn được nộp so với 780 đơn được nộp 12 tháng trước đó.

Tổng cộng có 5.747 đơn đăng ký được nộp trong chín tháng đầu năm nay, giảm 6% so với cùng kỳ năm 2024 (6.108 đơn).

Sự giảm tốc này diễn ra tự nhiên sau giai đoạn 2023–2024 khi nhà đầu tư quốc tế đổ xô nộp hồ sơ để “chốt” hạn mức cũ trước khi chính phủ nâng trần đầu tư lên:

• 800.000 EUR cho bất động sản tại Athens, Thessaloniki và các đảo lớn
• 400.000 EUR ở các khu vực còn lại
• 250.000 EUR cho bất động sản chuyển đổi mục đích từ thương mại sang nhà ở.

Việc giảm số lượng hồ sơ không đến từ việc thị trường mất sức hút, mà từ sự bình thường hóa sau giai đoạn quá tải.

Nhà đầu tư Mỹ tăng 40%

Theo dữ liệu của một Công ty luật chuyên về bất động sản và di cư đầu tư, số lượng công dân Mỹ đầu tư vào bất động sản Hy Lạp theo chương trình Golden Visa đã tăng 40% trong quý 3 năm nay.

Phần lớn giao dịch của người Mỹ thậm chí vượt mốc 1 triệu EUR, tập trung vào các khu vực bờ biễn dọc theo phía nam Athens và Piraeus.

Lý do phổ biến khiến họ chọ Hy Lạp là bởi giá nhà phải chăng, đất nước an toàn và ổn định về chính trị, lối sống Địa Trung Hải và dễ dàng đi lại trong EU.

Bất động sản tiếp tục tăng giá mạnh, đặc biệt tại Athens

Giá bất động sản Hy Lạp tiếp tục tăng trên diện rộng. Trung tâm Athens và các khu vực ngoại ô phía Tây nổi bật với mức tăng giá chào bán bất động sản nhà ở lớn nhất trong quý 3 năm nay.

Theo dữ liệu từ chỉ số giá SPI của Spitogatos, trên cơ sở hàng năm, mức tăng lớn nhất từ ​​tháng 7 đến tháng 9 được ghi nhận ở trung tâm Athens, với 27,4%, tiếp theo là Drapetsona và Perama ở phía tây Piraeus với mức tăng lần lượt là 26,3% và 26,1%, cũng như Peristeri, nơi giá chào bán trung bình tăng tới 22%.

Những biến động nhỏ hơn được ghi nhận ở các khu vực khác của Attica, nơi giá cả đã bắt đầu ổn định. Những khu vực này bao gồm Nea Smyrni ở vùng ngoại ô phía nam, Agia Paraskevi ở phía bắc, Metamorfosi ở phía tây, quận Kolonaki-Lycabettus ở trung tâm thành phố, và Kastella và Pasalimani ở Piraeus.

Về nhà cho thuê, mức tăng giá chào bán trung bình hàng năm lớn nhất trong quý 3 năm 2025 được ghi nhận ở các khu vực Gazi-Metaxourgeio-Votanikos (18,8%), Petroupoli (17,6%), Perama (15,5%), Filothei (15,3%) và Aigaleo (15,2%).

Giá chào bán trung bình của bất động sản nhà ở tại Thessaloniki đã tăng 11% trong quý 3 năm 2025 so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giá thuê tăng 7,7% trong cùng kỳ. Trên toàn Hy Lạp, giá bán ghi nhận mức tăng 10% trong quý 3, trong khi so với quý 2, mức tăng đạt 1,6%. Về giá thuê, mức tăng là 7,2% tính theo năm, không có thay đổi cụ thể nào so với quý 2.

Các vùng ngoại ô phía nam Athens vẫn nằm trong số những khu vực đắt đỏ nhất, với giá chào bán trung bình là 4.091 euro/m². Tiếp theo là Cyclades với 3.870 euro/m², các vùng ngoại ô phía bắc với 3.323 euro/m², Lefkada (3.230 euro/m²) và Hania, nơi giá chào bán trung bình là 2.878 euro/m².

Bất động sản chuyển đổi mục đích từ thương mại sang nhà ở không ngừng gia tăng

Một xu hướng nổi bật đang diện ra tại Athens: Chuyển đổi các tòa nhà công nghiệp, nhà kho và văn phòng cũ thành nhà ở đang không ngừng gia tăng.

Một động lực chính là chương trình Golden Visa. Khi bất động sản được tạo ra thông qua việc thay đổi mục đích sử dụng (từ văn phòng, cửa hàng hoặc nhà kho) theo quy định Golden Visa mới nhất, với điều kiện bất động sản đó có diện tích ít nhất 120m2 và không được sử dụng cho mục đích cho thuê ngắn hạn. Điều này đã thức đẩy nhu cầu thuê văn phòng cũ trên khắp Athens mở  rộng.

Hầu hết các bất động sản này sẽ được cho thuê theo hợp đồng dài hạn, vì người mua bị cấm sử dụng chúng cho mục đích cho thuê ngắn hạn.

Nhờ “khe cửa hẹp” này mà thị trường bất động sản văn phòng cũ được hồi sinh và trở thành kênh đầu tư cực kỳ hấp dẫn cho Golden Visa.

Giá văn phòng tại trung tâm Athens đã tăng 17,3% trong năm qua, đạt mức trung bình 2.167 euro/m2, phản ánh sự quan tâm mạnh mẽ của người mua. Những không gian này thường có thể được chuyển đổi thành căn hộ, hoặc toàn bộ tòa nhà dân cư, mở ra tiềm năng đầu tư đáng kể.

Ngoài trung tâm thành phố, nguồn cung văn phòng rao bán cao nhất nằm ở Kallithea, Ambelokipi, trung tâm Piraeus, Kolonaki và hành lang Patission-Acharnon, với mức tăng giá chào bán hàng năm đều đặn ở mức hai chữ số.

Những biến động 2023–2024 tạo cảm giác thị trường đang chậm lại, nhưng thực tế:

• Giá BĐS vẫn tăng mạnh
• Nhà đầu tư Mỹ tăng cao kỷ lục
• Cơ hội 250.000 EUR cho BĐS chuyển đổi đang cực kỳ hấp dẫn
• Thị trường trở nên minh bạch và bền vững hơn

Đối với nhà đầu tư Việt Nam đang tìm một điểm đến vừa an toàn, chi phí hợp lý, lại tiềm năng tăng giá mạnh, Hy Lạp sẽ là một lựa chọn hấp dẫn.

Hãy liên hệ tới BSOP để được tư vấn về chương trình Golden Visa Hy Lạp và các dự án bất động sản thông qua hotline 0904 966 797 – 098 913 6666 hoặc ĐIỀN THÔNG TIN dưới đây: