Chính phủ Hy Lạp chính thức gia hạn miễn thuế VAT 24% đối với bất động sản nhà ở mới đến hết ngày 31/12/2026, theo Luật 5246/2025 được công bố trên Công báo Chính phủ ngày 11/11/2025. Chính sách này được đánh giá giúp Hy Lạp tiếp tục duy trì lợi thế cạnh tranh về chi phí mua vào, đặc biệt với nhóm nhà đầu tư nước ngoài tham gia chương trình Golden Visa.

Theo quy định mới, cơ chế cho phép các chủ đầu tư lựa chọn không áp dụng thuế VAT đối với nhà ở mới đủ điều kiện tiếp tục được duy trì. Đồng thời, toàn bộ các trường hợp đang được hưởng miễn thuế VAT và dự kiến hết hạn vào cuối năm 2025 sẽ tự động được gia hạn thêm một năm, không cần thực hiện lại thủ tục đăng ký.

Giảm đáng kể chi phí mua nhà mới

Với việc gia hạn này, các giao dịch mua bán nhà ở mới thuộc diện đủ điều kiện sẽ không chịu thuế VAT 24%, mà chỉ phải nộp thuế chuyển nhượng bất động sản ở mức thấp hơn nhiều, khoảng 3 – 3,09%. Nhờ đó, tổng chi phí sở hữu bất động sản mới tại Hy Lạp giảm đáng kể so với cơ chế thuế thông thường.

Chính sách này sẽ tiếp tục tạo ra môi trường thuận lợi cho các chủ đầu tư, người mua và các đơn vị tư vấn, trong bối cảnh thị trường bất động sản châu Âu đang đối mặt với nhiều biến động về lãi suất và chi phí vốn.

Đối với nhà đầu tư Việt Nam, sự khác biệt này mang ý nghĩa rõ rệt. Một căn hộ mới có giá niêm yết khoảng 250.000 EUR – mức phổ biến để đáp ứng điều kiện Golden Visa – nếu chịu VAT 24% sẽ phát sinh thêm khoảng 60.000 EUR tiền thuế. Trong khi đó, nếu được miễn VAT, chi phí thuế chỉ còn khoảng 7.500–8.000 EUR, giúp nhà đầu tư tiết kiệm trên 50.000 EUR ngay tại thời điểm mua.

Khoản chênh lệch này không chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền ban đầu mà còn tác động trực tiếp đến tỷ suất lợi nhuận thực khi cho thuê hoặc bán lại trong tương lai.

Bối cảnh chính sách VAT với nhà ở tại Hy Lạp

Theo quy định chung có hiệu lực từ ngày 01/01/2006, các công trình nhà ở mới xây tại Hy Lạp thuộc diện chịu thuế VAT theo mức tiêu chuẩn (hiện là 24%), ngoại trừ một số ưu đãi dành cho nhà ở chính.

Tuy nhiên, sau cuộc khủng hoảng tài chính khiến ngành xây dựng sụt giảm nghiêm trọng, Hy Lạp đã ban hành Luật 4646/2019, cho phép tạm dừng áp dụng VAT đối với nhà ở mới trong một giai đoạn nhất định. Chính sách này ban đầu có hiệu lực đến hết năm 2022, sau đó được gia hạn đến cuối năm 2025 và nay tiếp tục kéo dài đến hết năm 2026.

Mục tiêu xuyên suốt của chính sách là kích thích hoạt động xây dựng, giảm giá thành nhà ở và thu hút dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước vào lĩnh vực bất động sản Hy Lạp.

Những điểm chính được gia hạn đến năm 2026

Luật 5246/2025 quy định hai nội dung trọng tâm.

Thứ nhất, gia hạn quyền lựa chọn miễn VAT cho hàng tồn kho mới. Các chủ đầu tư tiếp tục được quyền đưa các căn nhà mới xây, chưa bán, vào diện miễn VAT đến hết ngày 31/12/2026, thay vì áp dụng thuế VAT 24%.

Thứ hai, gia hạn tự động các trường hợp đang được miễn VAT. Những dự án đã được chấp thuận miễn VAT và còn hiệu lực đến cuối năm 2025 sẽ tự động được kéo dài đến cuối năm 2026, không cần thực hiện lại thủ tục đăng ký.

Cơ chế này mang tính tự nguyện, cho phép chủ đầu tư cân nhắc giữa hai lựa chọn: áp dụng VAT tiêu chuẩn để được khấu trừ thuế đầu vào, hoặc miễn VAT khi bán nhưng chịu các quy định chặt chẽ hơn liên quan đến thuế đầu vào và điều chỉnh sau bán.

Việc gia hạn miễn VAT không phải là biện pháp đơn lẻ, mà nằm trong gói cải cách thuế bất động sản tổng thể của Hy Lạp, bao gồm:

• Tiếp tục tạm dừng thuế lãi vốn từ chuyển nhượng bất động sản đến hết 2026;
• Đóng băng việc điều chỉnh giá trị tính thuế ít nhất đến 2027, nhằm hạn chế rủi ro tăng thuế đột ngột;
• Áp dụng các ưu đãi thuế cho hoạt động cho thuê dài hạn, nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở.

Các biện pháp này cho thấy định hướng rõ ràng của Hy Lạp trong việc ổn định môi trường đầu tư, ưu tiên dòng vốn dài hạn thay vì đầu cơ ngắn hạn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Nhà đầu tư Việt Nam cần lưu ý điều gì?

Dù ưu đãi thuế mang lại lợi thế lớn, nhưng nhà đầu tư cần lưu ý không phải mọi dự án nhà ở mới tại Hy Lạp đều tự động được miễn VAT. Cơ chế này phụ thuộc vào lựa chọn của chủ đầu tư và gắn với từng giấy phép xây dựng cụ thể.

Do đó, nhà đầu tư cần xác nhận rõ dự án có thuộc diện miễn VAT hay không trước khi ký hợp đồng; đánh giá cấu trúc giá bán, bao gồm việc miễn VAT có đi kèm các điều kiện về quản lý hoặc cho thuê; đồng thời phân tích tổng thể bài toán đầu tư – cư trú – dòng tiền, thay vì chỉ nhìn vào mức giá tối thiểu của chương trình Golden Visa.

BSOP đang là đơn vị tư vấn đầu tư bất động sản và Golden Visa Hy Lạp cho nhà đầu tư Việt. Các bất động sản do BSOP giới thiệu đều đã trải qua quá trình thẩm định pháp lý, thẩm định giá và kiểm tra quy hoạch trước khi giới thiệu tới nhà đầu tư.

Nhà đầu tư quan tâm chương trình Golden Visa Hy Lạp hoặc muốn xem danh mục bất động sản đang mở bán có thể liên hệ BSOP để được tư vấn điều kiện, quyền lợi và quy trình đầu tư một cách chính xác nhất.

BSOP – KẾT NỐI TOÀN CẦU – ĐỊNH HƯỚNG TƯƠNG LAI

HOTLINE: 0904 966 797 – 098 913 6666